В прошлой статье мы рассказывали о рынке недвижимости на Бали, а также при каких условиях и ограничениях иностранные граждане могут владеть местной недвижимостью. В этой статье сосредоточимся на не менее важной теме — налогообложение. Вы узнаете какие налоги на недвижимость существуют, в каких случаях они платятся и какие есть возможности для уменьшения. Если вы присматриваете объект для строительства или открытия своего бизнеса на Бали или в другой части Индонезии — понимание этих тонкостей важно.
Кратко напомним, что для иностранцев на покупку недвижимости есть ограничения, одно из главных — право на покупку в полную собственность остается только за гражданами страны. Для иностранных граждан предусмотрены отдельные виды права собственности, например, приобретение недвижимости в длительную аренду, или можно основать компанию с правом строительства.
Во время сделки по покупке недвижимости, налоговые обязательства несут обе стороны. Первое из них — это налог на приобретение земли BPHTB, расшифровывается как Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (дословно — Сборы за передачу прав на землю и здания). Этот налог необходимо оплатить до подписания акта нотариусом.
Налог рассчитывается по формуле с использованием фиксированной ставки 5% и варьируется в зависимости от региона и от объектов недвижимости, которые не облагаются налогом. Такие объекты называются NPOPTKP, т.е. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (перев. — Стоимость приобретения объекта, не подлежащего налогообложению). NPOPTKP вычитаются из стоимости приобретения налогового объекта, называемой NPOP или Nilai Perolehan Objek Pajak.
Рассмотрим использование этой формулы на примере:
BPHTB = 5% * (NPOP – NPOPTKP)
Имеется недвижимость, проданная за 4 000 000 000 IDR в Джакарте. Тогда NPOP равен 4 миллиардам индонезийских рупий.
Правительство устанавливает NPOPTKP на уровне 90 000 000 IDR в Джакарте. Итого, расчет будет выглядеть так:
5% * (4 000 000 000 IDR – 90 000 000 IDR) = 195 500 000 IDR
Считается, что строительство недвижимости для отдыха туристов, таких как виллы, отели, бунгало — очень прибыльный бизнес; Бали для этого является самым подходящим островом. Разрешение на строительство иностранец может получить при открытии компании PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) или, если он её соучредитель.
Еще одним из налогов на недвижимость в Индонезии является PBB, или Pajak Bumi dan Bangunan — налог на землю и здания. Рассчитывается по формуле с использованием установленной ставки в 0,5%, а также дополнительной ставки, определяемой отдельным регионом Индонезии.
Местное управление определяет:
• NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) — продажную стоимость недвижимости. Эта сумма средней цены, полученной при последней сделке с недвижимостью. Если в последнее время сделок с недвижимостью не было, NJOP определяется местным управлением путем сравнения недвижимости на рынке
• NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) — оценочная стоимость, рассчитанная на основе NJOP
40% для недвижимости стоимостью более 1 миллиарда IDR
20% для недвижимости стоимостью менее 1 миллиарда IDR
Проще говоря, налог на основе PBB рассчитывается так:
0,5% 20% (или 40%) NJOP (или NJKP) = PBB
Если недвижимость сдается в аренду, то арендодатель обязан платить налог. Размер налога зависит от стоимости аренды. На Бали налог на аренду составляет 20% для нерезидентов и 10% для резидентов (держателей KITAS/KITAP).
Для оптимизации налогообложения у арендодателя есть возможность получения временного проживания до сделки. Этот налог уплачивается после подписания договора аренды и сделки.
Нередко покупателям приходится платить НДС за недвижимость — PPN или Pajak Pertambahan Nilai. PPN или НДС оплачиваются арендатором или покупателем при совершении сделки с подрядчиком или застройщиком, зарегистрированным в качестве сборщика НДС.
Установленная ставка равна 11%, но этот налог не распространяется на недвижимость, бывшую в употреблении.
Если вы приобретаете недвижимость для ведения бизнеса в Индонезии будьте внимательны. Не каждый продавец зарегистрирован как сборщик НДС для государства, поэтому важно проверить имеет ли он право взимать с вас НДС.
Это налог, основанный на проекте сметы расходов здания, или Rancangan Anggaran Biaya (RAB).
Ставка 1,75% устанавливается, если строительство осуществляется компанией, относящейся к категории малого бизнеса, или физическим лицом, имеющим сертификат компетентности (4%, если компания не квалифицирована в области бизнеса)
Ставка 3,5% закрепляется за компанией, объявившей себя застройщиком (6%, если компания не имеет деловой квалификации).
PPH обычно оплачивается подрядчиком.
Оплата гербового сбора служит юридическим доказательством при подписании документов обеими сторонами.
Стандартный гербовый сбор менялся в течение последних нескольких лет, но сейчас стабилизировался на уровне менее 16000 IDR.
Таким образом, мы видим, как правительство Индонезии создало надежную систему налогообложения недвижимости. Вы заинтересованы в инвестициях в эту активно развивающуюся экономически страну, или желаете начать бизнес на Бали или в любой другой части Индонезии? Нуждаетесь в поддержке специалистов, разбирающихся в местном законодательстве и регулировании? Наша консалтинговая компания Good Luck Group сопроводит вас и вашу компанию на всех этапах создания. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации.
